Ho acquistato una casa all’asta con abuso edilizio: cosa fare

L’abuso edilizio è un problema non particolarmente raro che può comportare conseguenze legali e sanzioni. Nel mondo delle aste immobiliari, può succedere che sia messo all’asta un immobile con abuso edilizio.

Contrariamente a quanto si possa pensare, i beni immobili per i quali è stato riscontrato un abuso edilizio possono essere messi all’asta. Gli abusi devono però essere sanati o rimossi. Cosa fare allora quando si acquista all’asta una casa con abuso edilizio? 

Le responsabilità in merito sono sempre dell’aggiudicatario, ma le cose da fare sono diverse a seconda che l’abuso sia sanabile o non sanabile. 

Cos’è un abuso edilizio 

L’abuso edilizio è un intervento di costruzione o modifica di un'abitazione senza che si siano ottenute le dovute autorizzazioni amministrative o che violi le leggi edilizie.  

Ma come sapere se la casa all’asta che ti interessa ha un abuso edilizio?  

Tutti gli abusi edilizi vengono segnalati nella perizia, documentazione che accompagna sempre gli annunci d’asta dei beni immobili. 

Cosa fare se si acquista una casa all’asta con abuso edilizio? 

Gli abusi edilizi vanno sempre regolarizzati e, come abbiamo anticipato, nel caso delle aste, responsabile della regolarizzazione è l’aggiudicatario. Oltre che una responsabilità, questo comporta anche costi (che, come vedremo, possono essere rimborsati o scalati dal prezzo d’asta) e tempistiche allungate. È pertanto importantissimo sapere quali sono i passaggi da seguire quando si partecipa a un’asta per l’acquisto di un bene con abuso edilizio. 

L’abuso edilizio è sanabile: cosa fare? 

Gli abusi edilizi sanabili possono essere: 

• Immobili costruiti in difformità dalla licenza edilizia ma conformi agli strumenti urbanistici vigenti. 
• Immobili costruiti senza licenza edilizia ma conformi agli strumenti urbanistici vigenti. 
• Immobili costruiti a fronte di autorizzazioni annullate o decadute. 
• Immobili per i quali sono state presentate richieste di condono ma l’amministrazione non si è pronunciata. 

Nel caso acquisto all’asta di un immobile con abuso edilizio sanabile, l’aggiudicatario deve presentare al comune la pratica di sanatoria entro 120 giorni dal decreto di trasferimento. Il nuovo proprietario dovrà anche pagare la sanzione prevista e, se necessari, anche organizzare gli interventi edili atti a sanare l’abuso. 

Tutti i costi sopra citati sono a carico dell’aggiudicatario ma il perito detrarrà il valore di perizia. Di conseguenza, ci sarà uno sconto sul prezzo d’asta.  

Gli abusi edilizi vanno sempre sanati? 

Nel caso in cui l’immobile sia idoneo per il rilascio del permesso a costruire, l’aggiudicatario deve presentare la relativa domanda ed ottenere così le autorizzazioni che “sanano” l’immobile dal punto di vista formale. È questo il caso in cui l’immobile è stato costruito senza o in difformità dalla licenza. 

L’abuso edilizio non è sanabile: cosa fare? 

Nel caso in cui l’abuso non sia sanabile, l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi. Questo in genere significa procedere alla demolizione delle parti abusive.  

Anche le procedure di demolizione hanno un costo ma, nel caso di beni all’asta, il prezzo della demolizione viene decurtato dal prezzo stimato all’asta. 

L’abuso edilizio non era indicato sull’annuncio di vendita: cosa fare? 

In alcuni rari casi, potrebbe succedere di scoprire un abuso edilizio dopo che il bene è stato acquistato all’asta, senza che esso fosse indicato in perizia. Questo caso è un grave errore commesso dal perito che ha redatto la perizia. Pertanto, per legge (articolo 1489 del codice civile), l’aggiudicatario ha diritto a segnalare il problema e ottenere la revoca dell’atto di vendita.

Acquisto all’asta di un bene con abuso edilizio: conviene? 

Come abbiamo visto, nel caso di acquisto all’asta di un bene immobile con abuso edilizio, il nuovo proprietario ha la possibilità di sanare l’immobile o riportarlo a norma di legge procedendo alla demolizione di parti, rientrando anche delle spese sostenute. 

Tuttavia, l’acquisto di una casa con abuso dovrebbe essere sempre sottoposto ad attenta valutazione. Da una parte, si devono valutare le ragioni dell’investimento, il budget a disposizione, le necessità in termini di tempistiche e così via. Sull’altro piatto della bilancia sono da considerare la tipologia dell’abuso (se sanabile o non sanabile) e l’entità dei lavori necessari per sanare o demolire l’immobile o parti di esso. Sempre tenendo conto che i costi da sostenere possono essere recuperati grazie alla decurtazione sul prezzo d’asta. 

Perché è importante sapere tutte queste cose? 

A primo impatto potrebbe sembrare che gli immobili con abuso edilizio siano una scocciatura. Anche se è possibile rientrare dei costi, perché non optare per una casa senza abuso e semplificare le cose? 

In realtà, gli immobili all’asta con abuso possono essere opportunità preziosissime di acquisto e investimento. Proprio per la presenza di abusi, molti potenziali offerenti che non sono a conoscenza dei meccanismi esposti in questo articolo tenderanno a scartare l’annuncio d’asta. Questo si traduce in maggiori opportunità per chi invece sa valutare anche questo tipo di investimento con la dovuta oggettività grazie alle conoscenze sull’acquisto di case all’asta con abuso edilizio. 

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!