Cosa fare se la casa all’asta è stata subaffittata

Acquistare una casa all’asta può essere un’opportunità conveniente per molti acquirenti ma può rappresentare anche delle sfide inaspettate, come può succedere nel momento in cui l’immobile in questione è subaffittato. Cosa fare quando la casa all’asta è subaffittata?

In questo articolo approfondiamo le conoscenze e le strategie che ti aiuteranno ad affrontare questa circostanza nel migliore dei modi. 

Casa all’asta subaffittata: cosa significa 

Prima di addentrarci nelle modalità con cui gestire l’acquisto di una casa all’asta subaffittata, è importante comprendere cosa vuol dire quando una casa viene subaffittata. 

Il tipo di contratto che definisce l’immobile subaffittato è il contratto di sublocazione. Con questo contratto un affittuario (ovvero una persona che non è il proprietario dell’immobile ma che – anzi – paga l’affitto ad un proprietario) affitta a sua volta l’immobile ad un terzo soggetto (il subaffittuario). Un affittuario infatti può, per legge, subaffittare una casa o un immobile purché ne informi e ne ottenga il consenso dal locatore. In caso di contratto di sublocazione, allora, avremo tre soggetti: 

• Il locatore: il proprietario dell’immobile. 
• Il sublocatore: affittuario rispetto al locatore, che affitta a sua volta l’immobile ad un terzo soggetto. 
• Il subconduttore, che versa un canone di affitto al sublocatore. 

Si può mettere all’asta una casa subaffittata? 

Ma è legale mettere all’asta un immobile subaffittato? La risposta breve è sì, si può pignorare una casa anche se è subaffittata (e quindi affittata) e si può, quindi, anche mettere all’asta.  

Ma cosa succede al sublocatore, al subconduttore, e al nuovo proprietario una volta che la casa subaffittata viene aggiudicata tramite asta? 

Dal momento che il contratto sublocazione è subordinato a quello di locazione (contratto di affitto tra proprietario e affittuario, anche definito locatore), ha senso chiederci per prima cosa succede nel momento in cui su una casa all’asta è attivo un contratto di locazione.

La casa all’asta è affittata: cosa succede

Per capire cosa succede nel momento in cui l’immobile all’asta è affittato da un locatario occorre in primis verificare quando è stato stipulato il contratto di affitto. Fa da discriminante la data di pignoramento: le condizioni, infatti, sono diverse a seconda che il contratto di locazione sia stato stipulato prima o dopo la data del pignoramento.  

1. Contratto di affitto stipulato prima del pignoramento  

Se il contratto di locazione è stato stipulato in maniera regolare prima della trascrizione del pignoramento, il contratto continuerà ad avere valenza fino alla sua scadenza. Per quanto riguarda la scadenza del contratto, poi, c'è da fare una precisazione: il primo rinnovo automatico sui contratti di affitto è obbligatorio per legge. Alla prima scadenza del contratto, quindi, il contratto di affitto si rinnova automaticamente anche in presenza di pignoramento. Alla seconda scadenza del contratto, invece, l'affitto si interrompe automaticamente e può, eventualmente, essere rinnovato solo con apposita decisione del giudice. 

Nel caso in cui il contratto di locazione precede la data del pignoramento il potere decisionale del nuovo proprietario (aggiudicatario dell'asta) è limitato: 

• non potendo sfrattare gli inquilini fino al termine del contratto, non avrà disponibilità di uso immediata dell’immobile; 
• Pur diventando il destinatario del contratto di locazione, non potrà apporre modifiche al canone di locazione fino al rinnovo; 
• se il precedente locatore ha dato il suo consenso subaffitto, dovrà attendere la scadenza del contratto per revocare il consenso. 

Cosa succede in caso di subaffitto? 

Se il contratto di affitto è stato stipulato prima del pignoramento, come abbiamo visto, l'aggiudicatario ha un potere decisionale limitato: non può annullare il contratto di affitto, non può sfrattare gli inquilini, non può revocare il consenso al subaffitto. 

L’aggiudicatario eredita diritti e responsabilità del locatario. Diventerà, ad esempio, destinatario del canone di affitto da parte del sublocatore (il quale resterà il destinatario del canone di sublocazione). 

2. Il contratto d’affitto è successivo al pignoramento 

Se il contratto di locazione è stato stipulato successivamente alla data del pignoramento, allora il nuovo proprietario (aggiudicatario dell’asta) ha maggiore libertà decisionale. L’aggiudicatario ha infatti possibilità di scegliere se validare il contratto di affitto, e diventare così il nuovo locatore) o annullarlo, invitando gli eventuali inquilini a lasciare l’immobile. 

Cosa succede in caso di subaffitto? 

Anche in caso di subaffitto, l’aggiudicatario ha, nel caso in cui il contratto di locazione sia successivo al pignoramento, pieno potere decisionale e può quindi: 

• Decidere di annullare il contratto di affitto. Annullando il contratto di affitto, anche il canone di subaffitto – ad esso subordinato – viene di conseguenza annullato. 
• Decidere di confermare o revocare il consenso al subaffitto. 

Come verificare se la casa all’asta è subaffittata 

L’ultima informazione che ti serve per avere un quadro completo su cosa fare se la casa all’asta è subaffittata è capire come verificare se sull’immobile che ti interessa è in essere un contratto di affitto e subaffitto.  

Il documento a cui fare riferimento è la perizia di stima. 

La perizia di stima di una casa all’asta contiene tutte le informazioni sull’edificio, da quelle catastali a quelle del valore immobiliare. Oltre a planimetria, vincoli, e stato di manutenzione del bene, la perizia ti fornisce informazioni sullo stato di possesso dell’immobile. In questo documento, infatti, viene specificato se l’immobile risulta libero oppure occupato. Nel caso in cui risulti occupato, il documento contiene anche informazioni sugli occupanti, se si tratta del debitore stesso o un eventuale affittuario o subaffittuario (consulta il nostro approfondimento per scoprire cosa succede se la casta all’asta è occupata). 

Come consultare la perizia di stima di un immobile all’asta? 

Le perizie di stima sui beni all’asta sono disponibili presso il sito del Tribunale o presso enti riconosciuti per la gestione dei beni giudiziari.  

Acquistare una casa all’asta subaffittata, in conclusione, richiede una buona comprensione delle implicazioni legali e contrattuali per assicurarsi di effettuare decisioni informate e saper gestire tutte le eventuali circostanze. 

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!