Come e quando sanare gli abusi edilizi di una casa acquistata all’asta?

Avete già acquistato casa all’asta o state per farlo? Allora è fondamentale per voi sapere che in caso di abusi edilizi bisognerà presentare una procedura di sanatoria. Tuttavia, a seconda dei problemi, le normative cambiano quindi bisogna stare molto attenti prima di investire in un immobile con abusi edilizi.

Questo articolo lo dedichiamo a chi deve far fronte a una richiesta di sanatoria e non sa esattamente come muoversi, tranquilli vi spieghiamo tutto noi. 

In quali casi va presentata una richiesta di sanatoria?

Innanzitutto, ricordatevi che gli abusi edilizi devono essere sempre segnalati all’interno della perizia. Se così non fosse, vuol dire che potrebbe essere un errore di stima del CTU e per questo avrete diritto a contestarla. Ma nel caso in cui abbiate comprato un’immobile all’asta con abusi edilizi consapevolmente, dovrete necessariamente provvedere in qualche modo al risanamento della casa. Se volete comprendere meglio cos’è un abuso edilizio, vi consigliamo il nostro articolo precedente. 

La procedura di sanatoria sarà da chiedere per esempio nei seguenti casi:

• L’immobile è stato costruito senza licenza;
• L’immobile è stato costruito non seguendo la licenza edilizia;
• Se non si può demolire la parte abusiva senza compromettere il resto dell’immobile;
• Se l’abuso è di bassa entità ed è da subito definito sanabile;
• Ci sono richieste di condono che non sono mai state elaborate o se non si è mai versata l’oblazione.

Entro quando va presentata la procedura di sanatoria?

Se l’immobile che avete acquistato presenta i problemi descritti sopra, dovrete presentare la procedura di sanatoria entro i 120 giorni dall’atto di trasferimento della casa. Per essere più specifici, la legge dice nell’articolo 40, comma 6, L.n. 47/1985:

entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui in interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge.

In aggiunta, vi ricordiamo che spesso la burocrazia è lenta e quindi prima si agisce e prima si può smarcare questo punto. 

In quali casi l’abuso edilizio non è sanabile?

Gli abusi non sanabili sono quelli che richiedono direttamente la demolizione dell’immobile poiché viene richiesto direttamente il ripristino dello stato dei luoghi, ovvero, l’aggiudicatario dovrà rimettere tutto a norma a proprie spese. Tutto ciò che si spende per l’intervento di eliminazione degli abusi verrà decurtato dal prezzo di stima.

Sarà molto importante sapere l’anno di costruzione dell’immobile:

Per gli Immobili Costruiti Prima del 17 Marzo 1985:

Sanatoria Straordinaria: per gli immobili costruiti prima del 17 marzo 1985, si applica una sanatoria straordinaria, ma con alcune condizioni specifiche:

• Ragioni Creditorie Anteriori al 02/10/2003: questo significa che eventuali crediti o ipoteche registrati sull'immobile devono essere anteriori al 2 ottobre 2003.
• Abuso Realizzato Prima del 31/03/2003: l'abuso edilizio, cioè modifiche o costruzioni fatte senza i permessi necessari, deve essere stato realizzato prima del 31 marzo 2003.
• Condono Edilizio della Legge n. 326/2003: l'abuso deve rientrare nelle tipologie di opere che possono essere condonate secondo la Legge n. 326/2003. Il condono edilizio è una misura che permette, sotto certe condizioni, di regolarizzare opere edilizie realizzate in assenza dei permessi necessari.

Per gli Immobili Costruiti Dopo il 17 Marzo 1985:

Sanatoria Ordinaria (Art. 36 D.P.R. n. 380/2001): per gli immobili costruiti dopo il 17 marzo 1985, si applica la sanatoria ordinaria prevista dall'articolo 36 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001. 

Questa normativa prevede un processo per la regolarizzazione di opere abusive che può includere la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sostituzione del permesso di costruire, il pagamento di una sanzione, e la verifica della conformità delle opere alle norme urbanistiche e edilizie vigenti.

N.B sarà l’aggiudicatario a dover provare la data di realizzazione dell’immobile. 

Gli edifici non sanabili sono quelli che non rispettano il concetto di doppia conformità 

Il principio della doppia conformità richiede che un'opera edilizia sia conforme sia alle norme vigenti al momento della sua realizzazione sia alle norme attuali. Questo significa che per essere sanabile, una costruzione abusiva non solo deve soddisfare le normative che erano in vigore al momento della sua costruzione, ma deve anche essere in linea con le normative urbanistiche e edilizie correnti.

Costruzioni Insanabili

• Esempi: queste includono costruzioni che compromettono la sicurezza statica degli edifici, violano normative ambientali o paesaggistiche, o non rispettano il principio di doppia conformità.
• Conseguenze: per queste costruzioni, è spesso richiesto il ripristino dello stato dei luoghi, che può significare la rimozione delle opere abusive.

Costruzioni Sanabili

• Esempi: abusi meno gravi, come la costruzione di una tettoia senza permessi, l'abbattimento di muri interni o l'apertura di una porta, possono spesso essere sanati. Questi sono esempi di violazioni che non impattano significativamente sulla sicurezza o sulle normative urbanistiche e ambientali in modo grave.
• Procedura: la sanatoria per queste violazioni implica di solito il pagamento di una sanzione amministrativa e la presentazione di una documentazione che dimostri la conformità dell'opera con le normative vigenti.

Sappiamo che sono argomenti difficili, quindi se avete ulteriori domande non esitate a contattarci!

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

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