Case all’asta con servitù attive: cosa sapere prima di acquistare

Acquistare una casa all’asta può essere un’ottima opportunità per ottenere un immobile a un prezzo competitivo. Tuttavia, quando si tratta di case gravate da servitù attive, è fondamentale comprendere bene cosa comportano queste situazioni per evitare spiacevoli sorprese.

In questo articolo analizzeremo cosa sono le servitù attive, come incidono sull’immobile, e quali verifiche fare prima di procedere con l’acquisto.

Cosa sono le servitù attive?

Le servitù attive sono diritti reali di godimento su un immobile (detto “fondo servente”) a favore di un altro immobile (detto “fondo dominante”). La particolarità delle servitù attive è che migliorano l’utilizzo del fondo dominante, agevolando il proprietario nei suoi diritti di proprietà o utilizzo.

Alcuni punti chiave:

Elementi essenziali delle servitù

• Carattere permanente: le servitù attive sono diritti duraturi, salvo specifica revoca o estinzione.
• Indivisibilità: il diritto è legato ai fondi, non alle persone. Se il fondo viene venduto, la servitù rimane attiva a favore del nuovo proprietario.
• Vincolo di reciprocità limitata: il fondo servente è vincolato a favore del fondo dominante, ma non viceversa.

Esempi pratici

• Servitù di passaggio: spesso utilizzata in contesti rurali o in zone dove un immobile non ha accesso diretto a una strada pubblica.
• Servitù di acquedotto: utile in aree dove l’approvvigionamento idrico richiede infrastrutture condivise.
• Servitù di elettrodotto: il passaggio di cavi elettrici su un fondo può essere una servitù attiva, specialmente in aree non urbane.

Le servitù attive sono regolamentate dagli articoli 1027-1064 del Codice Civile, che ne specificano caratteristiche, costituzione, e modalità di esercizio. Inoltre, possono essere costituite:

• Per contratto (accordo tra i proprietari dei fondi).
• Per usucapione (esercizio continuato del diritto per almeno 20 anni).
• Per destinazione del padre di famiglia (quando il vincolo è stato stabilito dal precedente proprietario).

Perché le servitù attive sono rilevanti in un’asta immobiliare?

Quando un immobile all’asta è gravato da una servitù attiva, l’acquirente deve analizzare attentamente la situazione, considerando i seguenti aspetti:

1. Impatto sull’accessibilità e sull’utilizzo

• Accesso garantito: una servitù di passaggio può essere un requisito indispensabile per accedere a un immobile. Senza questo diritto, l’utilizzo del fondo potrebbe risultare impossibile o limitato.
• Limitazioni indirette: alcune servitù, pur essendo un vantaggio per il fondo dominante, possono imporre restrizioni sull’utilizzo del fondo servente. Ad esempio, una servitù di acquedotto potrebbe vietare scavi o costruzioni in aree specifiche.

2. Influenza sul valore commerciale

• Aumento del valore: le servitù che migliorano l’accessibilità o i servizi (acqua, luce, gas) rendono l’immobile più appetibile e funzionale.
• Riduzione del valore: servitù invasive o onerose possono scoraggiare potenziali acquirenti, riducendo il valore dell’immobile all’asta.

3. Responsabilità dell’acquirente

Dopo l’acquisto, il nuovo proprietario eredita non solo i benefici della servitù, ma anche eventuali obblighi. Questi possono includere:

• Costi di manutenzione: ad esempio, la manutenzione di una strada comune potrebbe essere suddivisa tra i proprietari dei fondi coinvolti.
• Riparazioni straordinarie: spese impreviste per ripristinare infrastrutture legate alla servitù.

Come verificare la presenza di servitù attive su una casa all’asta?

Acquistare una casa all’asta è un’operazione che richiede attenzione ai dettagli, soprattutto quando si parla di servitù attive. Questi diritti possono influenzare in modo significativo l’utilizzo e il valore dell’immobile. Per evitare problemi futuri, è fondamentale svolgere una verifica accurata seguendo questi passi:

1. Leggere la perizia immobiliare: ogni immobile all’asta viene venduto con una perizia tecnica, che include informazioni sulle servitù attive o passive. La perizia può specificare, ad esempio, se il diritto di passaggio su un fondo vicino è documentato.
2. Controllare i registri catastali e immobiliari: le servitù sono solitamente iscritte nei registri immobiliari o catastali. Puoi consultare questi documenti per verificare eventuali vincoli.
3. Chiedere il supporto di un esperto del settore: un geometra o un avvocato esperto in diritto immobiliare può aiutarti a interpretare la documentazione e capire se le servitù influenzeranno il tuo utilizzo dell’immobile. Puoi chiedere aiuto anche a noi, custodi giudiziari, per rispondere a qualsiasi tuo dubbio su un’asta di nostra gestione.

Quindi, cosa considerare prima di acquistare?

Acquistare una casa con servitù attive richiede un’attenta valutazione dei seguenti aspetti:

• Compatibilità con le tue esigenze: valuta se le servitù attive rappresentano un vantaggio o una limitazione per il tuo progetto. Ad esempio, una servitù di passaggio potrebbe essere indispensabile per accedere al fondo, ma potrebbe anche creare vincoli nell’organizzazione degli spazi esterni.
• Costi associati: alcune servitù possono comportare spese periodiche, come la manutenzione di strade comuni o di infrastrutture condivise (es. condutture o sistemi di drenaggio). Assicurati di includere questi costi nella tua valutazione economica complessiva.
• Vincoli legali: le servitù sono diritti reali e, salvo accordo tra le parti o specifiche disposizioni di legge, non possono essere revocate o modificate unilateralmente. Prima di acquistare, verifica con attenzione le condizioni legali e contrattuali associate alla servitù per evitare sorprese in futuro.

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

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