Case all’asta con affitti in corso: come gestire contratti già esistenti

L’acquisto di un immobile all’asta può rappresentare un’ottima opportunità, ma cosa succede se l’immobile è già locato? La presenza di un contratto di affitto in corso è un aspetto cruciale da considerare prima di partecipare a un’asta, perché può incidere sui diritti e sugli obblighi dell’aggiudicatario.

Vediamo nel dettaglio come gestire i contratti di locazione già esistenti nelle aste giudiziarie.

Il contratto di affitto è opponibile all’aggiudicatario?

Uno degli aspetti più importanti da valutare è se il contratto di locazione è opponibile al nuovo proprietario, ovvero se l’inquilino ha diritto a rimanere nell’immobile anche dopo l’aggiudicazione dell’asta.

Quando il contratto è opponibile

Secondo l’art. 1599 del Codice Civile (fonte), il contratto di locazione è opponibile al nuovo proprietario se:

• Ha data certa anteriore al pignoramento dell’immobile (ad esempio, è stato registrato prima del pignoramento);
• È stato stipulato in buona fede e il canone è congruo rispetto ai valori di mercato;
• Non supera i nove anni di durata, poiché contratti con durata superiore devono essere trascritti nei registri immobiliari per essere opponibili.

Se il contratto soddisfa queste condizioni, l’aggiudicatario deve rispettarlo fino alla naturale scadenza e subentra nei diritti e negli obblighi del precedente proprietario.

Quando il contratto NON è opponibile

Se il contratto di locazione non ha data certa anteriore al pignoramento o presenta irregolarità (ad esempio, non è stato registrato), il nuovo proprietario può procedere con la liberazione dell’immobile. In questi casi, l’inquilino perde il diritto di permanere e deve lasciare l’immobile su richiesta dell’aggiudicatario.

Quali sono i passi da seguire dopo l’aggiudicazione?

1. Verificare la validità del contratto di locazione

Dopo l’aggiudicazione, è fondamentale verificare se il contratto è opponibile o meno. Questo può essere fatto:

• Richiedendo una visura catastale e controllando eventuali registrazioni presso l’Agenzia delle Entrate;
• Consultando la documentazione dell’asta, dove dovrebbero essere indicati eventuali contratti di locazione;
• Chiedendo informazioni direttamente all’inquilino o al custode giudiziario, come noi di GIVG!

2. Subentrare come locatore (se il contratto è opponibile)

Se il contratto è opponibile, il nuovo proprietario diventa automaticamente il locatore. Dovrà quindi:

• Comunicare all’inquilino l’avvenuto cambio di proprietà;
• Aggiornare i dati per il pagamento del canone di affitto;
• Rispettare i termini del contratto fino alla scadenza prevista.

3. Avviare la liberazione dell’immobile (se il contratto non è opponibile)

Se il contratto non è opponibile, l’aggiudicatario può chiedere all’inquilino di lasciare l’immobile. Se l’inquilino rifiuta di andarsene, sarà necessario:

• Inviare una diffida formale chiedendo il rilascio dell’immobile entro un termine prestabilito;
• Ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere uno sfratto per finita locazione, se necessario.

Cosa succede se l’inquilino non paga il canone di affitto?

Se l’aggiudicatario diventa il nuovo locatore e l’inquilino smette di pagare l’affitto, può avviare una procedura di sfratto per morosità, che segue questi passaggi:

1. Invio di un sollecito di pagamento e, in caso di mancata risposta, di una diffida formale;
2. Richiesta di convalida di sfratto al tribunale competente;
3. Esecuzione forzata dello sfratto, se l’inquilino non libera spontaneamente l’immobile.

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!