Casa all’asta con comodato d’uso: conviene?

Se avete già spulciato degli annunci all’asta vi sarà capitato forse di trovare la dicitura “casa con comodato d’uso”. Se non si sa cosa significa, si potrebbe pensare che sia un ostacolo alla vendita. In realtà, come vedremo in questo articolo, non è niente di problematico.

Vediamo insieme cosa significa casa all’asta con comodato d’uso e come agire di conseguenza. 

Comprare casa all’asta con comodato d’uso cosa comporta?

Partiamo con la definizione: il comodato d’uso è un tipo di contratto registrato all’Agenzia dell’Entrate, in modo gratuito e in forma scritta o orale, che sancisce un accordo tra due parti di cui una è il comodante e l’altra il comodatario. Il comodante consegna un immobile di abitazione al comodatario con l’obbligo di restituzione dopo un periodo di tempo stabilito. 

Normalmente questo contratto si fa ad esempio tra genitori e figli o comunque tra persone che godono di reciproca fiducia. Questo è un fattore fondamentale perché di base il comodato d’uso non è un contratto particolarmente vincolante ed è più “debole” di fronte alla legge, per esempio, nel caso dell’asta giudiziaria. 

Il contratto impone dei doveri ai due ruoli:

• il comodatario: deve necessariamente tenere l’immobile nelle condizioni in cui lo ha ricevuto e non può cederlo ad altri senza il permesso del proprietario;
• il comodante: deve essere trasparente sulle condizioni della casa, avvertendo prima il comodatario nel caso di guasti o vizi che possano recare pericolo all’abitante.

Detto ciò, il comodato d’uso non reca problemi all’asta. Infatti una volta messo all’asta l’immobile, il custode giudiziario ha tutto il diritto di esercitare i suoi poteri. Questo vuol dire che i comodatari dovranno lasciare l’immobile dopo l’ordine del tribunale e che, nel frattempo, potranno essere organizzate visite alla casa per chi è interessato all’acquisto.  

Insomma non preoccupatevi: se dovete acquistare una casa all’asta che ha il comodato d’uso, i vostri diritti prevalgono su questo contratto e non ci sarà nessun ostacolo nell’aggiudicazione. 

Contratto con comodato d’uso vs Contratto di locazione

Varie sentenze confermano l’inferiorità legale del contratto con comodato d’uso nei confronti della vendita all’asta (come la sentenza del Tribunale di Torino Sez. III Ord., 7-05-2007):

“Il contratto di comodato stipulato dal precedente proprietario in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene; e ciò in quanto, per effetto del trasferimento in suo favore, il compratore acquista ipso iure il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa”.

Invece dobbiamo menzionare che non è sempre così per chi ha un contratto di locazione, che ha la possibilità di prevalere per alcuni condizioni.

Secondo l’art. 2923 c.c., se il contratto di locazione è anteriore al pignoramento, l’affittuario può godere comunque di alcuni diritti:

• Il nuovo acquirente dell'immobile deve rispettare il contratto di locazione esistente fino alla sua scadenza, a meno che non ci siano clausole legali che permettano la rescissione del contratto o l'occupazione della proprietà.
• Il nuovo proprietario deve notificare l'inquilino dell'avvenuto trasferimento di proprietà e fornire informazioni su come effettuare i pagamenti dell'affitto e a chi rivolgersi per questioni relative alla locazione.

Questo però, ripetiamo, non è il caso del contratto con comodato che invece non è tutelato a livello legale, proprio per la “semplicità” di registrazione del contratto che è anche gratuita. 

Inoltre, è importante notare che molte persone utilizzano spesso il comodato come un mezzo per ottenere benefici fiscali, poiché permette loro di ricevere un pagamento informale (senza registrazione) senza la necessità di firmare un contratto di locazione.

Chi è GIVG

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? 

Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!