Aste giudiziarie e donazioni: cosa sapere prima di acquistare un immobile donato

Acquistare un immobile proveniente da una donazione può sembrare un'ottima opportunità, soprattutto se si trova in un'asta giudiziaria a un prezzo vantaggioso. Tuttavia, ci sono alcuni aspetti legali e pratici di cui tenere conto prima di procedere con l'acquisto.

La normativa italiana prevede infatti alcuni rischi specifici legati agli immobili donati, che potrebbero compromettere la sicurezza dell'investimento. Vediamo quindi cosa sapere prima di acquistare un immobile proveniente da donazione in un’asta giudiziaria.

Quali sono i rischi nell’acquistare un immobile donato?

Acquistare un immobile che proviene da una donazione comporta alcuni rischi legali, in particolare per la possibile impugnazione dell’atto da parte degli eredi legittimari.

1. Il diritto degli eredi legittimari e l’azione di riduzione

Gli eredi legittimari (cioè coniuge, figli e, in assenza di questi, i genitori del defunto) hanno diritto a una quota minima del patrimonio, chiamata quota di legittima. Se la donazione ha leso questa quota, gli eredi possono impugnare la donazione con un’azione chiamata azione di riduzione.

Questa azione può essere esercitata:

• Entro 10 anni dalla morte del donante, se gli eredi scoprono che la donazione ha ridotto o eliminato la loro quota di legittima.
• Anche dopo l’acquisto dell’immobile da parte di un terzo, come chi lo compra all’asta, se la loro quota è stata lesa.

2. La rivendica dell’immobile da parte degli eredi

Se l’azione di riduzione viene accolta dal tribunale, la donazione viene considerata non valida nei confronti degli eredi, e questi possono:

• Reclamare la loro quota sull’immobile, riducendo il diritto di proprietà dell’acquirente.
• Chiedere la restituzione dell’immobile al donatario o a chi lo ha acquistato (anche all’asta).

In pratica, l’acquirente potrebbe perdere il bene acquistato o dover pagare un indennizzo agli eredi per mantenere l’immobile.

3. L’azione revocatoria e altri rischi

Oltre all’azione di riduzione, gli eredi potrebbero anche avviare un’azione revocatoria se la donazione è stata fatta per sottrarre il bene alle loro pretese.

L’azione revocatoria può essere esercitata nei seguenti casi:

• Se la donazione è stata fatta con intento fraudolento per privare gli eredi dei loro diritti.
• Se gli eredi dimostrano che la donazione ha compromesso la loro quota ereditaria e che l’acquirente era a conoscenza del problema.

Se l’azione ha successo, l’acquirente potrebbe vedersi annullato il diritto di proprietà, con tutte le conseguenze economiche del caso.

La tutela dell'acquirente: il termine ventennale

Uno degli aspetti più importanti da considerare nell’acquisto di un immobile donato è il fattore tempo. Secondo la normativa vigente, dopo 20 anni dalla trascrizione della donazione, il bene diventa legalmente più sicuro.

Trascorso questo periodo, gli eredi perdono il diritto di agire in riduzione contro i terzi acquirenti. Questo significa che:

• Non possono più impugnare la donazione per rivendicare il bene.
• L’acquirente ha una maggiore certezza sulla proprietà e non rischia contestazioni future.

Se invece l’acquisto avviene prima dello scadere dei 20 anni, il rischio che gli eredi possano contestare la donazione e richiedere la restituzione dell’immobile rimane elevato. Per questo motivo, chi acquista un immobile donato all’asta dovrebbe sempre verificare la data della trascrizione della donazione e valutare il rischio con l’aiuto di un professionista.

Il problema del mutuo: difficoltà di finanziamento

Anche se un immobile donato può sembrare un buon affare, ottenere un mutuo per il suo acquisto può essere complicato. Le banche, infatti, sono molto prudenti quando si tratta di concedere finanziamenti per immobili di provenienza donativa, poiché temono che possano emergere problemi legali in futuro.

Di solito, le banche rifiutano di concedere un mutuo su un immobile donato a meno che non siano soddisfatte alcune condizioni di sicurezza, come:

• Decorrenza del termine ventennale: se sono passati più di 20 anni dalla donazione, il rischio legale si riduce e alcune banche potrebbero concedere il mutuo.
• Rinuncia formale all’azione da parte degli eredi: se gli eredi legittimari firmano un atto di rinuncia all’azione di riduzione, il rischio si abbassa notevolmente. Tuttavia, questa procedura non è sempre facile da ottenere.
• Stipula di una polizza assicurativa: alcune compagnie assicurative offrono polizze specifiche per coprire il rischio di azioni legali contro l’immobile donato. Se presente, la banca potrebbe essere più propensa a concedere il mutuo.

Se hai intenzione di acquistare un immobile donato all’asta e hai bisogno di un finanziamento, è fondamentale verificare in anticipo se la banca accetta di concedere il mutuo su quel tipo di immobile. In caso contrario, potresti trovarti nell’impossibilità di procedere con l’acquisto.

Come tutelarsi nell'acquisto di un immobile donato all'asta?

Per ridurre i rischi, ci sono alcune soluzioni da considerare:

• Accertarsi che siano passati almeno 20 anni dalla donazione: trascorso questo periodo, il diritto degli eredi di contestare l’atto decade.
• Verificare l’esistenza di una rinuncia all’azione da parte degli eredi: se gli eredi legittimari hanno formalmente rinunciato a contestare la donazione, il rischio legale si abbassa notevolmente.
• Stipulare un’assicurazione specifica: alcune compagnie offrono polizze per proteggere l’acquirente dai rischi legati a impugnazioni future.
• Consultare un notaio o un avvocato esperto: prima di acquistare un immobile donato all’asta, è fondamentale ottenere un parere legale per evitare problemi futuri.

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!