Asta giudiziaria: cosa fare in caso di abusi edilizi?

Se avete mai partecipato a un’asta giudiziaria o se vi siete semplicemente fermati a leggere un capitolato sulla planimetria dell’immobile, avrete forse notato la menzione di abusi edilizi.

La visione di questa parola potrebbe all’inizio spaventare ma in realtà bisogna valutare caso per caso. Non tutti gli abusi edilizi sono un problema per l’acquisto di una casa all’asta. 

Ecco una guida su come gestire e, nel caso, sfruttare a tuo vantaggio un immobile con abuso edilizio. 

Cos’è un abuso edilizio e chi lo determina?

In generale, si parla di abuso edilizio quando la planimetria originale dell’immobile viene cambiata senza autorizzazione. A loro volta si possono distinguere in:

• Abusi edilizi sanabili

• Abusi edilizi non sanabili

Cosa significa abuso edilizio sanabile?

Si ritiene sanabile, cioè riparabile, un abuso edilizio di poco conto che non va comunque a infrangere regole e norme di tipo urbanistico-edilizie. 

Un esempio pratico può essere l’aggiunta di una veranda.

Cosa significa abuso edilizio non sanabile? 

Gli abusi non sanabili sono quelli che infrangono le leggi urbanistiche-edilizie o anche norme igienico-sanitarie e che quindi vanno obbligatoriamente rimosse. 

Esempi pratici: allargamento dello spazio totale dell’immobile, aumento così i metri quadrati della casa, o eliminazione di una parete che separa il bagno da un altro spazio vivibile. 

Tutti questi problemi, sia sanabili che non sanabili, devono essere riportati nella perizia redatta dal CTU, argomento già trattato da noi in un precedente articolo, e nell’avviso di vendita. 

Partecipi all’asta e trovi un immobile con abuso edilizio, cosa fai?

La risposta è: dipende. 

Scusate, forse vi aspettavate una risposta più secca, ma ogni offerta all’asta deve essere valutata come singola entità e quindi, anche i possibili abusi edilizi, devono essere valutati nella loro unicità. 

Nel caso di presenza di un immobile con abuso sanabile, dovrete mettere in conto che andranno necessariamente regolarizzati entro un periodo di 120 giorni dall’aggiudicazione della casa all’asta, cioè dalla data in cui c’è l’emissione del decreto di trasferimento per diventare effettivo proprietario. 

Nel caso di immobile con abuso NON sanabile invece si dovrà intervenire eliminando direttamente il problema. 

Come si fa concretamente a mettere un immobile in regola dopo l’acquisizione?

Dividiamo per caso, per capirci meglio. 

Ho acquistato un immobile con abuso edilizio sanabile

Entro i 120 giorni dal possedimento della proprietà, bisognerà presentare in comune un documento chiamato pratica di sanatoria, pagare una sanzione e nel caso organizzare degli interventi edili. A volte la procedura sanatoria viene chiamata comunemente (ma erroneamente) “domanda di condono immobili all’asta” ed è regolata dall’articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85.

Tutti questi investimenti sono a carico dell’aggiudicatario però il CTU, il perito, detrarrà il valore di perizia e quindi ci sarà uno sconto sul prezzo base dell’asta. 

Ho acquistato un immobile con abuso edilizio non sanabile

In questo caso è sempre l’aggiudicatario a dover risolvere i problemi relativi all’immobile acquistato ma il prezzo per eliminare i difetti sarà decurtato direttamente dal prezzo stimato all’asta. 

E se scopro un abuso edilizio che non è mai stato scritto nell’annuncio di vendita?

Questo è un errore molto grave da parte della perizia che ha sempre il compito di analizzare e segnalare qualsiasi problema dell’immobile. 

Se questo fosse il caso, l’aggiudicatario potrà avvalersi dell’art 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi) e si potrà procedere allo scioglimento del contratto di vendita.

Quindi alla fine, conviene considerare l’acquisto di un immobile con abuso edilizio?

La risposta è ancora una volta: dipende. 

Come dicevamo prima, ogni occasione è unica. A volte un immobile con abuso edilizio potrebbe risultare una vera e propria opportunità. 

Vi consigliamo di valutare:

• Le caratteristiche dell’abuso (sanabile o non sanabile)
• Il costo necessario di investimento nel riparare il problema 

Se il costo di riparazione risultasse minimo, potreste concludere un vero affare in quanto molte altre persone poco informate sulle aste potrebbero direttamente non considerare l’annuncio. 

Come restare aggiornati sulle aste giudiziarie in corso?

Come diciamo sempre, per restare al pari con tutte le offerte giudiziarie è ottimale seguire portali ufficiali e appositi per la ricerca di tali aste, come givg.fallcoaste. 

Sul sito potrai vedere i seguenti valori: 

• migliore offerta e prezzo di base;
• tipo di vendita;
• rilancio minimo;
• quanto manca al termine della vendita;
• il numero di offerte pervenute.

Tutto il necessario per valutare con calma la tua offerta. 

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: il custode giudiziario. 

Cosa fa il custode giudiziario? 

Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!