Aste per immobili vincolati da diritti di superficie: cosa significa e quali sono le implicazioni per l’acquirente

Nel contesto delle aste immobiliari, può capitare di imbattersi in immobili gravati da un diritto di superficie. Questo aspetto, spesso poco conosciuto, ha implicazioni rilevanti sia sul valore dell’immobile che sulle possibilità dell’acquirente di disporne liberamente.

Comprendere cosa comporta il diritto di superficie è quindi essenziale per fare un acquisto consapevole all’asta. Vediamo insieme tutti i dettagli!

Cos’è il diritto di superficie?

Il diritto di superficie è un diritto reale che consente di edificare o mantenere una costruzione su un terreno di proprietà altrui. In altre parole, il proprietario della costruzione non è anche proprietario del suolo su cui essa sorge. Questo diritto può essere costituito a tempo determinato (ad esempio 99 anni) o a tempo indeterminato.

Si tratta di una situazione frequente in aree urbanistiche soggette a piani di edilizia economica e popolare (PEEP), dove i Comuni cedono la superficie del terreno, ma ne mantengono la proprietà.

Cosa comporta per l’immobile in asta

Un immobile vincolato da diritto di superficie in asta non comprende la piena proprietà, ma solo quella relativa alla costruzione. Questo significa che:

• l’acquirente acquisisce solo la titolarità sull’edificio o sull’unità immobiliare;
• il suolo resta di proprietà del soggetto che ha concesso il diritto (spesso un ente pubblico);
• il valore dell’immobile risulta inferiore rispetto a un immobile in piena proprietà;
• possono esserci limitazioni alla possibilità di modificare, vendere o affittare l’immobile, in base ai vincoli del diritto stesso.

Durata e scadenza del diritto

Se il diritto di superficie è a termine, l’acquirente deve considerare la durata residua: alla scadenza, la proprietà della costruzione può ritornare al proprietario del suolo, salvo rinnovi o altre disposizioni previste dal contratto originario.

In caso di diritto perpetuo, le implicazioni sono meno stringenti, ma comunque è necessario verificare la possibilità di trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà, che in alcuni casi può essere richiesta all’ente titolare del terreno, previo pagamento di un corrispettivo.

Rischi e tutele per chi acquista

Chi partecipa a un’asta per un immobile con diritto di superficie deve prestare particolare attenzione a diversi aspetti, per valutare correttamente rischi e opportunità:

• Esaminare perizia e avviso di vendita: contengono indicazioni sulla natura del diritto, la durata, le eventuali limitazioni e vincoli urbanistici. È essenziale verificare l’esistenza di convenzioni, obblighi o restrizioni alla futura cessione dell’immobile.
• Tenere conto della mancata proprietà del suolo: l’acquirente non può disporre liberamente del terreno. Interventi edilizi, modifiche o cambi di destinazione d’uso possono essere soggetti ad autorizzazione da parte del proprietario del fondo.
• Verificare la possibilità di affrancazione o trasformazione in piena proprietà: in alcuni casi è possibile acquisire la piena proprietà, previo pagamento di un corrispettivo. È utile informarsi presso l’ente titolare del terreno prima di partecipare all’asta.
  Valutare l’impatto economico del vincolo: il diritto di superficie incide sul valore di mercato e sulla rivendibilità dell’immobile. L’investimento va ponderato tenendo conto di questi fattori e degli obiettivi di medio-lungo periodo.

Una corretta valutazione preventiva consente di evitare sorprese e di partecipare all’asta con maggiore consapevolezza.

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!