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L'acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria è un percorso ben definito dalla legge italiana, ma cosa succede se un potenziale acquirente desidera proporre un’offerta al di fuori del processo d’asta? È una possibilità prevista dalla normativa?
Scopriamo insieme le regole e le eccezioni relative alle offerte fuori asta.
Offerte fuori asta: si possono fare?
La regola generale è che gli immobili pignorati siano venduti attraverso aste pubbliche, per garantire trasparenza e massima partecipazione degli interessati. Tuttavia, in specifici casi previsti dalla legge, è possibile presentare un’offerta al di fuori del procedimento d’asta. Questo può avvenire, ad esempio, prima dell’asta (fase di pre-asta) o dopo un’asta deserta (qui la definizione di asta deserta), in presenza di particolari condizioni.
Vediamo nel dettaglio queste possibilità.
L’acquisto in pre-asta: quando e come
L’acquisto in pre-asta è un'opzione praticabile tra il momento in cui l’immobile viene pignorato e la data fissata per la prima asta. In questa fase, è necessario il consenso sia del debitore (proprietario dell'immobile) sia del creditore (o dei creditori) coinvolti nella procedura.
Come funziona?
- Proposta di acquisto: l’interessato deve presentare una proposta d'acquisto al debitore, specificando i termini dell’accordo.
- Intervento del giudice o del notaio: la proposta può essere formalizzata in due modi:
- Davanti al giudice, alla presenza del debitore, dei creditori e di un notaio;
- Con un atto notarile, in cui il creditore rinuncia alla procedura esecutiva.
In entrambi i casi, l’approvazione del debitore è essenziale per procedere. Se accettata, il giudice estingue la procedura e cancella il pignoramento.
Aspetti critici:
L’acquisto in pre-asta non è sempre semplice: richiede il coinvolgimento di tutte le parti interessate e la loro esplicita approvazione. Inoltre, senza il consenso del debitore, la proposta non ha alcun effetto.
Offerte fuori asta dopo un’asta deserta
Un'altra possibilità si presenta quando un’asta si conclude senza offerte valide, ovvero un'asta deserta. In questo caso, è teoricamente possibile proporre un’offerta direttamente al debitore o al creditore, ma solo in circostanze eccezionali.
Le condizioni per la trattativa privata
La trattativa privata può essere autorizzata se:
- I creditori rinunciano alla procedura esecutiva: questo permette di vendere l’immobile direttamente all'acquirente interessato.
- Il giudice delegato lo consente: deve valutare che la trattativa privata non pregiudichi i principi di trasparenza e di massima partecipazione.
Se autorizzata, l’operazione richiede comunque l’intervento di un notaio per formalizzare l’accordo, estinguere la procedura e garantire il rispetto di tutte le formalità legali.
Eccezioni per le procedure fallimentari
Nel caso di immobili coinvolti in procedure fallimentari, le regole sono leggermente diverse. Il curatore fallimentare può proporre una vendita privata direttamente al giudice delegato, soprattutto per accelerare la liquidazione dell’attivo. In queste situazioni, l’immobile può essere venduto:
- All’unico offerente: con l’autorizzazione del giudice e del comitato dei creditori.
- Attraverso un’asta interna: utilizzando l'offerta più alta come base per una nuova vendita competitiva.
I limiti delle offerte fuori asta
Anche se la trattativa privata è permessa in determinate situazioni, non è mai garantita. Il giudice può rifiutare la proposta e preferire una nuova asta pubblica, soprattutto se ritiene che questa possa garantire un maggiore realizzo per i creditori.
Inoltre, la legge stabilisce chiaramente che le offerte fuori asta non devono compromettere i principi di equità e trasparenza che regolano le vendite giudiziarie.
Chi è GIVG
Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO.
Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.
Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari.
Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!
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