Come evitare sorprese durante l’acquisto in un’asta giudiziaria: controllo dei vincoli e delle ipoteche

L'acquisto di una casa tramite asta giudiziaria è un'opportunità per accedere a immobili a prezzi competitivi, ma è fondamentale essere preparati e informati per evitare spiacevoli sorprese. Una delle verifiche più importanti riguarda i vincoli legali e le ipoteche che possono gravare sull'immobile.

In questo articolo ti guideremo attraverso i passaggi fondamentali per controllare correttamente questi aspetti, garantendoti un acquisto sicuro e consapevole.

Perché è importante controllare i vincoli e le ipoteche prima di partecipare ad un’asta?

Quando un immobile viene messo all'asta, spesso lo fa a causa di problemi finanziari del precedente proprietario, come debiti non pagati o fallimenti. Questi debiti possono tradursi in vincoli legali come ipoteche o pignoramenti, che possono incidere sulla tranquillità del tuo acquisto.

Cosa sono i vincoli e le ipoteche?

• Ipoteca: è un diritto reale di garanzia che il creditore (ad esempio una banca) iscrive su un immobile a fronte di un debito. Se il debitore non riesce a pagare, il creditore può chiedere la vendita forzata dell'immobile all'asta per recuperare il credito. Ne parla approfonditamente l’art. 2808 del codice civile.

Vincoli legali: includono pignoramenti, usufrutti o altri gravami che possono limitare il pieno godimento del bene.

Tipologie di ipoteche e vincoli legali

Esistono tre principali tipologie di ipoteca, ognuna con implicazioni specifiche per chi acquista:

1. Ipoteca volontaria: iscritta a garanzia di un prestito volontariamente concesso, come nel caso di un mutuo bancario.
2. Ipoteca legale: si verifica quando il venditore iscrive un’ipoteca a garanzia del pagamento dell’immobile.
3. Ipoteca giudiziale: derivante da una sentenza che condanna il debitore al pagamento di un importo, iscritta sui beni di proprietà del debitore.

Oltre alle ipoteche, ci sono altri vincoli legali che possono influire sull’acquisto di un immobile all’asta:

• Pignoramento: quando l'immobile viene sequestrato a causa di debiti insoluti, precede la vendita all'asta e può essere risolto con il decreto di trasferimento.
• Usufrutto: se presente, consente a un’altra persona di utilizzare l’immobile anche se non ne è proprietaria. Questo vincolo limita il pieno possesso del bene fino alla scadenza dell'usufrutto. Vi consigliamo questo articolo per capire le differenze tra piena proprietà, usufrutto e nuda proprietà.

Contratti opponibili: come affitti a lungo termine che possono vincolare il nuovo proprietario all’obbligo di rispettarli.

Come verificare vincoli e ipoteche su un immobile all’asta

La verifica della situazione giuridica dell’immobile è uno step essenziale per evitare sorprese. Ecco come procedere.

1. Consultare la perizia tecnica dell’immobile

Il primo documento da esaminare è la perizia redatta dal CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio), incaricato dal tribunale. Questo documento fornisce una panoramica completa dello stato dell’immobile, inclusi i vincoli esistenti, la presenza di ipoteche, eventuali abusi edilizi e altre problematiche legali o strutturali.

Cosa cercare nella perizia:

• Tipologia di ipoteca: è cruciale sapere se sull’immobile grava un’ipoteca e di che tipo è. Una casa all’asta può avere più di un’ipoteca iscritta.
• Eventuali pignoramenti: questi devono essere risolti dal tribunale al momento del trasferimento della proprietà.
• Abusi edilizi: assicurati di verificare se sono sanabili o meno, poiché gli abusi insanabili potrebbero compromettere la vendita. Leggi la nostra guida su cosa fare in caso di abusi edilizi.

2. Richiedere una visura ipotecaria e catastale

Per avere la certezza che non ci siano vincoli occulti, è utile richiedere una visura ipotecaria. Questo documento ti permetterà di verificare l'esistenza di ipoteche, pignoramenti, privilegi e qualsiasi altro diritto reale che gravi sull’immobile.

La visura catastale ti darà invece informazioni riguardanti la regolarità urbanistica e il corretto accatastamento dell'immobile.

3. Verificare lo stato occupazionale

Non basta sapere se l’immobile è libero da vincoli: è altrettanto importante controllare se l’immobile è occupato da inquilini o dal precedente proprietario. In caso di occupazione, potrebbero essere necessari tempi lunghi per ottenere lo sgombero, anche con un ordine del tribunale.

Nella perizia troverai indicata la situazione occupazionale e il tipo di contratto eventualmente in essere. Verifica se ci sono affittuari con contratti regolari opponibili all’asta.

4. Il ruolo del decreto di trasferimento

Il decreto di trasferimento emesso dal giudice è il documento che sancisce il passaggio di proprietà dell’immobile. Esso include:

• Cancellazione delle ipoteche: una volta ottenuto il decreto, tutte le ipoteche e i pignoramenti esistenti sull’immobile vengono cancellati, permettendo all'acquirente di ricevere la proprietà libera da gravami.
• Passaggio della proprietà: stabilisce il trasferimento definitivo dell’immobile all’aggiudicatario.

Chi paga la cancellazione delle ipoteche?

In generale, le spese per la cancellazione delle ipoteche sono coperte dalla procedura giudiziaria, ma è fondamentale leggere attentamente l'avviso di vendita per assicurarsi che non ci siano costi a carico dell’acquirente. Eventuali oneri non previsti possono essere indicati nelle note finali dell'avviso o nella perizia tecnica.

Consigli pratici per evitare rischi

Acquistare un immobile all’asta può essere una scelta vincente, ma richiede un'attenta valutazione. Ecco alcuni consigli per ridurre i rischi:

• Consulta un professionista: affidarsi a un avvocato o a un consulente immobiliare esperto in aste giudiziarie ti aiuterà a evitare insidie legali e burocratiche. Puoi chiedere a noi di GIVG, custodi giudiziari incaricati direttamente dal tribunale, per qualsiasi dubbio!
• Fai un sopralluogo: non basarti solo sulle informazioni scritte o sulle foto. Visita personalmente l'immobile, contatta il custode giudiziario e verifica lo stato reale dell’immobile - noi di GIVG siamo sempre a disposizione per una visita dell’immobile preventiva. 

Leggi tutta la documentazione: prenditi il tempo necessario per analizzare perizia, avviso di vendita e visure, e richiedi consulenze specifiche se necessario. Ecco il nostro articolo dedicato alla documentazione utile per partecipare a qualsiasi asta.

Chi è GIVG 

Dal 1995 noi di GIVG abbiamo consolidato la nostra esperienza nel campo delle aste giudiziarie diventando una figura riconosciuta da tutti: IL CUSTODE GIUDIZIARIO. 

Cosa fa il custode giudiziario? Si occupa di garantire lo stato dell’immobile all’asta finchè esso non sia venduto al miglior acquirente, di liberare l’immobile da eventuali occupanti e di accompagnare alla visione dello stesso gli eventuali interessati all’acquisto.

Ci occupiamo anche di gestire aste telematiche. Se siete in cerca di annunci aste, visitate il nostro portale per le aste immobiliari. 

Continuate a seguirci per maggiori informazioni sul mondo delle aste giudiziarie, a presto!